Faire la ville sans les promoteurs immobiliers avec David Rottmann - La Fabrique Urbaine #96

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E-radio présente La Fabrique Urbaine. Ville. Architecture. Paysage. La Fabrique Urbaine, une émission d'Aldo Bearzatto.

Aldo Bearzatto (0:21)

Alors que notre pays s'enfonce dans la crise du logement, l'année 2024 a été marquée par l'attentisme et le renoncement en matière de politique du logement. 350 personnes sans domicile, une hausse constante depuis 2012, et c'est 143 SDF recensés alors. En parallèle, la production immobilière est au plus bas depuis trois ans et les indicateurs socio-économiques ne sont pas là pour nous rassurer. Toujours en 2024, le nombre de ménages en attente d'un logement social en France a atteint un nouveau record de 2,7 millions, soit une augmentation de 100 par rapport à 2023 Alors que la crise du logement s'aggrave et que les promoteurs sonnent l'alarme en ce qui concerne leur propre survie, une question demeure. Et si le problème venait de ces professionnels de l'immobilier ? David Rottmann est notre invité et nous invite dans son essai tout simplement à ne pas sauver la promotion immobilière, mais d'explorer ce que la ville pourrait devenir sans elle. Il explique que le fond du problème est la marchandisation et la financiarisation du logement, dont le promoteur immobilier est la cheville ouvrière. Un essai passionnant à découvrir dans quelques instants. Dans la seconde partie de l'émission, nous découvrirons la chronique d'Almas Molluk, historienne de l'architecture YouTubeuse de la chaîne Femmes Architectes. Elle nous présentera sa ciné-conférence sur les femmes bâtisseuses qu'elle présentera lors de la prochaine édition du festival Close-Up, qui débutera le 17 novembre prochain. C'est La Fabrique Urbaine 96 et c'est parti. La Fabrique Urbaine David Rottmann, bonjour. Vous êtes directeur de projet associé au sein de l'Agence de stratégie et de programmation urbaine Urbanova. Vous vous intéressez aux acteurs et stratégies de La Fabrique Urbaine, aux alternatives urbaines et aux stratégies de transition. Nous allons y revenir. Vous travaillez avec de nombreux acteurs de La Fabrique Urbaine, dont les promoteurs, et vous vous engagez aussi pour un immobilier plus solidaire en tant que membre du conseil d'administration de l'association Surface Plus Utile. Vous intervenez aussi à l'École urbaine de Sciences Po sur les nouvelles pratiques et programmes alternatifs de La Fabrique Urbaine. Vous êtes par ailleurs court rédacteur en chef de l'excellente revue en ligne métropolitique.eu.

Vous venez de publier un livre passionnant au titre Coup de Point, Faire la ville sans les promoteurs immobiliers publiés aux éditions Apogee. Donc dans ce livre dense, avec une approche pédagogique, mais aussi historique, vous revenez sur l'évolution du rôle des acteurs dans la production de la ville, évidemment en particulier sur les promoteurs immobiliers. Sur cette nouvelle crise immobilière que nous traversons, vous proposez de vous appuyer sur cette crise pour tout simplement démanteler la profession de promoteur immobilier. Nous allons donc y revenir David Rottmann dans quelques instants. Alors pour que tous les auditeurs comprennent bien votre cheminement intellectuel, David Rottmann, je vous propose déjà de revenir peut-être sur les acteurs essentiels dans la production de la ville. Qui sont-ils ?

David Rottmann (3:12)

Alors la ville est produite par plusieurs acteurs, on pense toujours aux architectes, aux différents propriétaires, aux aménageurs. Et donc moi, je m'intéresse particulièrement aux promoteurs. Le promoteur, qu'est-ce qu'il fait ? C'est une personne qui va acheter un terrain, construire des logements collectifs et puis les revendre derrière. Donc c'est quelque part la personne qui produit ce qu'on appelle le logement libre, c'est-à-dire le logement que tout le monde a le droit d'acheter, mais pas forcément les moyens d'acheter.

Aldo Bearzatto (3:41)

Tout à fait. Alors dans cette fabrique de la ville, donc il y a évidemment le promoteur qui joue un rôle essentiel. Il y a aussi les élus qui donnent des droits plus ou moins importants à construire sur des terrains.

David Rottmann (3:53)

Exactement. Donc le promoteur, en fait, pour construire son bâtiment, il va être en concurrence avec d'autres promoteurs pour acquérir le terrain. Et c'est la personne qui va réussir à acquérir le terrain le plus cher qui remporte la mise, c'est-à-dire qu'un promoteur sans terrain, il n'arrive pas à travailler et donc il va essayer de refaire le terrain le plus cher. Comment est-ce qu'il fait ça ? Il a globalement trois leviers. Soit il peut vendre des logements plus chers, soit il peut les construire moins chers, et soit il peut en construire plus. Et c'est là que l'élu rentre en jeu Aldo. Parce que l'élu, et notamment en travers du PLU, va déterminer ce qu'on peut construire au maximum sur une parcelle. Et parfois même, et de plus en plus, les élus, par peur des oppositions locales, vont vouloir être encore plus limitateurs que leur PLU quelque part et réduire encore cette densité.

Aldo Bearzatto (4:43)

Revenons peut-être déjà sur quelques chiffres sur cette production annuelle de logements. De situer un petit peu ces grandes masses que l'on ne connaît pas obligatoirement.